二手房买卖中买卖双方签阴阳合同存在的风险

发布时间:2010-05-27 00:00:00 浏览次数:2909

二手房买卖中买卖双方签阴阳合同存在的风险

 

卖方的风险:

  1.宣告无效的风险

  由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化和诚信风险,特别是房屋价格出现下降时,将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益,确认合同其他条款仍然有效,也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。

  2.房款不能全额收回的风险

  由于阴阳合同存在价格差异且无银行监督的情况下,买方将有可能不按期在支付备案价格外的房款过户价之外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。

  3.行政处罚和刑事追究的风险

  签订阴阳合同的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。根据《深圳市地方税务局关于偷税案件行政处罚标准的规定》:偷税数额占应纳税额

买方的风险:

  1.真实意思认定的风险

  由于签订阴阳合同的行为,属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思,则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力,进而导致买卖不能顺利进行。

  2.无法取得高额贷款的风险

  由于政府备案的价格较低,买家在申请银行按揭贷款时,银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下,银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低,也无疑增加了买家支付首期款的总额。

  3.再售承担高费用的风险

  由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

  4.合同不成立的风险

  如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价,卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的,即为房地产买卖合同不成立。那么买方只能取回已支付的款项,而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。

  5.行政处罚和刑事追究的风险

  阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准,则可能与卖方一同被追究刑事责任

 

10%至30%的,处不低于偷税数额0.3倍的罚款;偷税数额占应纳税额30%至50%的,处不低于偷税数额0.5倍的罚款;偷税数额占应纳税额50%以上的,处不低于偷税数额1倍的罚款。更严重的是:根据刑法第201条:纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役。卖家将有可能受到刑事责任的追究。

律师信息

  • 黄湘琼
  • 性别:
  • 籍贯:深圳(湖南)
  • 学历:本科
  • 语言:普通话、英文
  • 执业证号:14403200911963641
  • 开始执业时间:2009年05月
  • 专业特长:民商事纠纷、经济合同、房地产纠纷、刑事辩护、法律顾问等各类纠纷以及非诉讼业务。

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