房屋买卖法律之一:农民房,到底能不能买?

发布时间:2010-06-17 00:00:00 浏览次数:1667

农民房,到底能不能买,今天就来为大家解答这个问题。

首先,全中国的法律里面,没有一句话是直接说“农民房禁止买卖的”,相反,在《土地管理法》里面第六十二条规定:“农民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,农民房是可以买卖的,农村村民宅基地上所建的房屋属于村民个人所有,因而村民个人享有对该房屋的处分权,有权依据法律的规定买卖、转让或者继承属于自己所有的房屋,但房屋所占用的宅基地属于农民集体所有,村民只有使用权,没有所有权,因而不能买卖、转让或者继承。

村民买卖、转让后,首先,其宅基地使用权发生了转移。其次,如果是转让给本村以外的人和其他城镇居民,那么土地使用权的性质也将发生改变。那么根据《土地管理实施条例》第6条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效”。根据这一规定,农村村民买卖、转让或者继承房屋后,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记。那么说到这里,问题就出来了,在目前,我国是不允许将本村的宅基地使用权转移至本村以外的的人或城镇居民。所以,说到底,农民房的买卖,出了本村村民之间的转让以外,其他的无法办理变更登记手续。

宅基地使用权的转移不经变更登记,不具有法律效力,不仅不能以其权利变更对抗第三人,而且在房屋买卖当事人之间也不发生权利变动的后果。所以,不依照上述规定办理宅基地使用权变更登记手续的,其宅基地使用权的转移属于不合法行为,不但不受法律保护,而且还要承担相应的法律责任,即依照《土地管理法》第82条规定,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期登记

另外,在具体司法实务中,目前深圳各法院对于农民房权属纠纷案件,“原则上不予立案”。

理解记忆口诀:维权道路窄,最好不要买!

 

律师信息

  • 傅冠英
  • 性别:
  • 籍贯:湖南省衡阳市
  • 学历:双学位本科
  • 语言:普通话、英文
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  • 开始执业时间:2007年07月
  • 专业特长:刑事代理、企业法律事务。

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教育和工作经历

   傅冠英律师,现为88必发手机网页版合伙
人、执业律师(执业证号:14403200710550299)
,深圳市律师协会业务发展与职业培训委员会委员
,毕业于南开大学法学专业和天津工业大学工商管
理专业。

执业经历和成就

  傅律师逻辑思维严密,善于逆向思维及发散思
维,善于多角度多层面发现、分析及解决问题。作
风严谨审慎,工作认真负责。
在诉讼业务方面,擅长处理刑事案件,疑难民
商事案件效果明显。因酷爱兵书史籍,故办案方式
灵活多变,“以正合,以奇胜”,眼光独到,善于
创造、整合及调动优势资源。
在非诉讼业务方面,善于从企业宏观经营发展
的角度把持法律事务。曾为多家内、外资企业提供
设立、变更、转让、清算等业务服务。并荣幸地为
以下单位提供常年法律顾问服务
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