解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》

发布时间:2010-06-05 00:00:00 浏览次数:998

    最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》(以下简称《说明》),于2003年6月1日起实施。
    《说明》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出了明确、具体的规定。其中,对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。现将《说明》主要内容归纳如下:

    一、销售广告可以成为商品房买卖合同内容
   《说明》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。《说明》特别提到,这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

    二、买房子“缩水”3%难以解除合同
    买房者都会担心一个问题——缩水,也都明白一个3%的界线。而在现实中,有些买房人不能接受这一误差比例,要求与房产商解除合同。从6月1日起,根据《说明》第十四条,房子“缩水”3%将难以解除购房合同。

    三、房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价
    根据《说明》第八条、第九条的规定,商品房买卖过程中,房地产开发企业恶意违约和欺诈,致使买房户无法取得房屋的,将担负惩罚性赔偿责任。

    四、“交钥匙”就算房屋交付使用
    房子到底什么时候算是交付使用,这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题,常常引发“房屋交付使用”纠纷。《说明》第十一条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

    五、商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除
    根据《说明》第十三条的规定,如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用,法院应支撑买房户解除房屋买卖合同和赔偿损失。

    六、商品房买卖合同将不被轻易确认无效
   《说明》全文充分体现了促进商品房市场健康发展的精神,主张不轻易确认合同无效,如第二条、第六条等。

    七、集资房、房改房、经济适用房不适用《说明》
    集资房、房改房、经济适用房等房屋不能自由买卖,其交易要受国家政策调整。《说明》只调整商品房买卖纠纷,而不调整其他房屋买卖纠纷。

    八、到期不办理房产证买房户可申请赔偿损失
   《说明》第十八条规定,由于房地产开发企业的原因,购买商品房在规定期限内拿不到房产证,买房户可向人民法院申请赔偿损失,卖房人应当承担违约责任。

    九、房产包销纠纷有法可依
   《说明》第二十条、第二十一条规定,如果包销合同约定明确,应当按约定确定双方的权利义务;如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的,应当按照包销价格由包销人购买。如果房地产开发企业违反包销合同,自行出卖已经约定由包销人包销的房屋,应当赔偿包销人损失。发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷,根据《说明》第二十二条规定,人民法院将会通知包销商也参加诉讼。

    十、商品房买卖合同确认无效,可请求解除贷款合同
    按照《说明》第二十四条,在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除“按揭”贷款合同。
                                            上海市消费者协会法律事务部

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