律师解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》

发布时间:2010-06-05 00:00:00 浏览次数:1191

    漫天的售房小广告可以成为商品房买卖合同内容,违反合同的当事人将承担违约责任;买房子“缩水”3%之内都将难以解除购房合同,这些人们一直关注的焦点问题如今有了明文规定——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》(共28条),将于6月1日施行。 
  5月20日,安徽教育学院的法学专家和律师会聚一堂,围绕该说明进行了热烈而深入的讨论。 

“双倍赔偿”最大突破
  胡瑾:这个说明实际上对有些问题进行了细化,比如涉及到双倍赔偿的问题,还有对于违约,还有对于合同什么时候无效都明确进行了规定。原来一直在争论的商品房是否有双倍赔偿、是否能适用双倍赔偿,这次都明确写出了,这方面应该说是一大突破。 

  周安安:处理商品房纠纷时是根据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律,再结合审判实践来制定的这个说明。我在考虑这样一个问题:说明中虽然没有具体说根据消法,但是“相关法律”里应该是包括消法的。一倍赔偿的出处在哪里?所有的法律里,一倍赔偿,也就是双倍返还,就是消法45条。实质上就是把消法的精神在这里具体体现。这次的一倍赔偿可说是突破。这么多年来,商品房的赔偿案例很少有是一倍赔偿的。这次司法说明的最大突破是双倍赔偿。虽然明确的只有五条,但这五条对消费者的维护是很大的。 

  刘大元:对于司法说明中的第8、第9两条并不能完全理解为双倍赔偿,规定中称“承担不超过一倍的赔偿责任”由于未进行硬性规定,因此也极有可能是0.3倍或0.5倍。这一尺度由谁来掌握,裁断的依据又是什么,这些都还是有待探讨的问题。 

  胡瑾:关于不超过一倍赔偿的问题,在制定当初就有一定的争议。最后确定为不超过一倍的赔偿就是考虑到签署合同的一方应该为履行合同而付出一定的努力,由于单方面的违约而承担的赔偿就会有一定的商讨空间。现有的法律都是以努力促使合同的履行为最终目的,是本着这一出发点来制定赔偿的尺度的。 
  
“3%”由来有因
  刘大元:关于14条提出的“房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支撑。买房户同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担,所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户”。有一个问题,商品房的“3%”可不是小数,房子套内面积容许误差在3%已经非常宽容了,为什么不是1%,不是1.5%? 

  卢芳:当时建设部立法的参与者到会说到了这“3%”的问题。开发商在侵害消费者利益的时候都是利用“面积”在做文章,在签订的合同中总会有这样一句话,“房屋面积以最终测量面积为准”,为此产生了很多的纠纷,作为行业行政管理机关,为稳定市场、抑制不法开发商的违规行为,人为地规定了一个数额“3%”,这个数据并谈不上十分公平、科学,而是根据概率,发现绝大部分的误差集中在“3%”左右,因此以此数额作为参考依据,只是一个经验数据,起到了保护消费者利益、限制开发商弄虚作假的作用。 

  但现在,一些开发商已经不再在“面积”上做文章,而是转向了“公摊”,例如小区内的门房,地下自行车库以及整个小区内的公共房屋是否属于“公摊”,究竟“摊”在哪一栋楼上,这些都是亟待解决的问题。因此要想真正杜绝侵害消费者利益的现象,一个好办法就是将所有的计算方法公式化,大家都用一个公式进行计算,这样无论是消费者、政府的检测部门,还是社会上的测量机构都可以进行测算,这样对于数据的认定就可以达成一致,减少争议。 
  
“28条”三大突破
  刘大元:此次司法说明的又一大好处是,明确了房地产销售广告和宣传材料就是合同的要约邀请这一点——这是房地产纠纷中所遇到的普遍问题,明确了这一点,在今后解决问题时,就有了法律依据,可以更好地保护消费者的利益。 

  周安安:此次司法说明实现了几个“突破”。第一个就是主体的突破,将原来消法中的“消费者”变为了“买受人”,无论是用于经营投资、还是商家购买的商品房都可以列在双倍赔偿这一范畴中,这借鉴了消法中的惩罚性赔偿。另一个就是广告的问题,明确了开发商在销售前的具体承诺。目前有超过80%的消费者是受广告的影响而进行购房选择的,广告对消费者的决策具有很大的影响,因此对广告的明确规定将更好地规范房地产市场。再有一个问题就是赔偿问题,突破了民法中填补式的方式,既保护了消费者的利益,也保护了所有买受人的合法权益,对于房地产市场的净化起到了重要的作用。 

  卢芳:此次司法说明的出台目的是为公平、公正地解决商品房买卖中的纠纷问题。在《合同法》14条中,在要约邀请中如果内容具体确定的,应当视同要约,但是在房地产广告中由谁来审定要约邀请具备了内容确定?在广告宣传品中,商家为了推销自己的产品,都会进行一定的说明说明,这些说明和说明是否就等同于具体的允诺?这些认定到目前还没有一个明确的规定。 

  胡瑾:房地产市场的复杂性表现在其较长的周期性,涉及到用地规划、建设开工、土地使用等方方面面,属于一个链条性产业,在其中的一些环节上比较容易出现问题,法律规定的明确可以更好地规范房地产市场。 

  同时,行业协会在房地产市场中也应发挥重要作用,对自己的会员要有自律性的规范。违规企业是否还能顺利地进入协会、进入市场是一个有待明确的问题,对于严重违规的企业,就应取消其资格。 

  刘大元:过去很多关于房地产纠纷都是与内部认购相关的。而此次司法说明的出台明确了这一点,即无论是内部认购与否,只要内容中有合同的重要条款,就可以视为商品房合同,明确了原来的模糊概念,为解决房地产纠纷提供了依据。 

  卢芳:消费者在购房时应注意理性消费。买受人应当具备一定的常识,可以借助律师或中介的力量来帮助办理,注意收集相关的信息,多进行比较,不要过于轻信广告宣传。 
  
三方面问题有待商榷
  周安安:我注意到本次《说明》不适用集资房、房改房和经济适用房的买卖合同纠纷。 

  胡瑾:我也注意到了,我认为:此次《说明》是以房屋的商品特征来确定的,集资房、房改房的商品特征因享受了国家的大量政策优惠,其商品属性不明显或不具备,这类房屋的出卖人和买受人也是特定主体。因此,将这两类房屋排除还可以理解。 

  但把经济适用房的买卖也排除,我个人认为欠妥。按《说明》的第一条定义来看,经济适用房屋也全部是由房地产开发企业(出卖人)开发建设的,而买受人也是社会上的不确定的主体,这类主体最大特征就是家庭年收入不超过6万元人民币,无论交易过程、选用合同文本、按揭方式等,均与商品房的买卖完全一致。 

  周安安:你说的只是其中一条,通过对《说明》通读和我的理解还有两条也可以说是存有遗憾的。一是:本《说明》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定有效。怎样理解这句话。我认为,本条规定的有些不妥,《城市房地产法》和《商品房销售管理办法》把预售条件规定的非常具体。各地方也有相应的实施细则。均把预售证明——许可证,作为强制性的条件;出卖人的销售是否合法,有无此证也是政府行政管理部门的一个重要的判断标识。《说明》中以买受人的告诉或法院的受理时点,来确定是否具备预售许可证明,合同是否有效。我认为此规定明显与民法与合同法的基本原则有出入,有距离。它防碍了买受人行使撤销无效合同主张的权利。此类合同应至始无效。后追认有效明显不公。 

  另一个遗憾:第十八条中关于出卖人在90天未能办证的责任规定。我认为仅规定一方的义务有失公允。大家假设买受人不按规定办理房产证或不办理,都将扩大或者延续出卖人向银行提供的担保义务。现行的大量的商品房买卖中,买受人均采取按揭贷款的方式;在房产证未办理之前,全部保证责任由出卖人承担。 

  因此,我认为,本《说明》应增加对买受人的限制,使出卖人与买受人之间的权利、义务,在这一点上尽量的对等。 
胡瑾:这些问题确实存在,司法审判标准和法律适用是所有行为人行为结果的最后底线。因此,大家希翼能引起有关部门的重视,考虑问题更全面些,更细致些。

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