舒可心:读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》(以下简称《说明》)的感想

发布时间:2010-06-05 00:00:00 浏览次数:720
  
    作为买房人,应该把法律的公平(区别于实事的公平)性看成是确定的。因此,就必须承认法律上的公平本身也一定会有对自己不利的一面。
  本文就是从这个角度去考虑《说明》对买房人在买房过程和纠纷诉讼中应该注意的问题:
一, 广告内容视为合同条款?不易!
  广告视为合同条款,其实真没这么简单。《说明》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ”可以视为合同条款。
  这里面其实规定了两个同时并列的条件,即要是“开发规划范围内”的,又要是对合同“订立以及房屋价格的确有重大影响的”。
  前一个条件就是说,广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺,无论如何是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷,是来自于发展商对周边环境的承诺。所以,买房的时候仍然要注意这一点。
  而并列的后一个条件就更难让买房人开心。什么是对合同“订立以及房屋价格的确有重大影响的”?业主觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响;业主可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响;……。可这些到底能否获得法院的支撑,还要看法官对各种“影响”是否“重大”的理解。法官又不买房,他怎么能知道业主到底看中了这个房子的哪些品质呢?说到底,是法官的“自由裁量权”最终决定判决。
  因此,大家有责任提醒买房人:“红线”以外的任何承诺均不要相信。诸如轻轨,公园,水景……。也别指望广告的内容能够被法院认定是合同内容。最好是将广告的内容写进合同为好。我想,这也是《说明》第三条要达到的教育买房人的真正目的。

二, 认购小定(订金)退还?更难!
  《说明》的第四条和第五条,将使得买房人要求退还“小定”更加困难。首先,《说明》第四条将“认购、订购、预订等方式”认定为合法,并且将此时收取的大家一般成为“订金”的款项,视为一般合同定金,“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”。
  钱已经在发展商手里了,大家又如何能够证明是发展商的原因导致“未能订立商品房买卖合同”呢?一个合同是否能够签署,绝大多数情况是买房双方不能就合同的全部条款达成一致意见,所以,一般情况下根本无法分清责任,业主缴纳的“小定”也就无从追回了。
  然后,《说明》中第五条又称,如果上述协议“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。就是说,不一定非要签署《商品房买卖合同示范文本》,您随意签署的那个协议,有可能本身就是商品房买卖合同了!
  所以,买房人千万不要随意签署任何协议;在缴纳“小定”的各类协议中,尽量注明“无条件退还”的字样;当然,最好的就是在律师或者专业人士的协助下,直接签署《商品房买卖合同示范文本》。

三, 惩罚性“双倍赔偿”,威慑!
  《说明》中第八条,第九条虽然规定了五种可以获得一倍赔偿的情形。但是真要说明买房人受到的伤害适用这五种情形并不容易。
  首先,其前提必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的”(《说明》第八条)和“导致合同无效或者被撤销、解除的” (《说明》第九条)。就是说,买房人如果能够取得房屋,就不再适用这两条可以“双倍赔偿”的条款。其次是“故意隐瞒”(《说明》第九条)中的“故意”是非常难确定的。
  此外,《说明》第十条,确定了买房人如果在发展商将他所购买的房子另外卖给了第三方时,将支撑他“要房子”的请求,可以判令发展商与那个第三方签署的合同无效。可似乎就不能再要求“双倍赔偿”了。
  这和一般老百姓理解的“买一赔一”是有着本质不同的。在一定情况下,房子拿不到了,才有可能获得“双倍赔偿”,如果能拿到房子,就没有“双倍赔偿”。的确,惩罚性赔偿的目的,毕竟是为了威慑恶意违约行为和违法行为的发生,而非为了买房人获利。

四, 房屋交付以及房产证的办理,分开
  在大家对不动产产权的一般理解,均认为产权证才是证明其权属的唯一凭证。即在一定意义上讲,房屋买卖合同购买的其实就是那个产权证。可在中国的现实状况下,很少的发展商能够在房屋交付的同时交付或者办理该房屋的产权证。为此,《说明》将房屋的交付和房产证的办理分开考虑。就是说,对于商品房屋的买卖,明确区分了房屋的交付和所有权转移两个步骤。
  首先,房屋的交付是“对房屋的转移占有”(《说明》第十一条),俗话就是“交钥匙”。同时还规定书面交房通知的有效性。
  其次,《说明》第十八条还规定了房产证的办理期限。可惜的是,“由于出卖者的原因”这一前提,实际上就使得具有中国特色的“扯皮”行政状况,可以帮助发展商逃避违约责任,但是以“实事没有获得房屋产权”为由要求退房的,将不获得支撑。但是无论如何,《说明》还是给了发展商相当大的办证压力,将缓解目前房产市场上屡屡发生的业主长期拿不到产权证的状况。

五, 因质量问题而影响居住要求退房、赔偿,有望!
  《说明》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”,买房人如果请求解除合同和赔偿损失的,法院应予支撑。
  这里面的房屋质量问题,应该是和《说明》第十二条“房屋主体结构质量”相区别的其他质量问题。比如室内空气、室内噪音等其他质量问题,均可认为是质量问题。
  但是谁来确定是否“严重影响正常居住使用”而不是一般的影响正常的居住使用呢?只有法官。所以,这还是个难以确定的条款。
  
  以上即是我从买房者的角度,从《说明》带给大家的希翼和困难的方面,简单总结的一点儿体会。
  大家看到,房地产市场的法制建设进程是进步的。但是,买卖双方的互相猜忌、勾心斗角是市场的必然产物,指望绝对的公平和法律的倾斜是幼稚的。如何提高大家自身潜意识中的防范意识,如何养成利用社会法律资源的生活习惯,如何提高大家运用法律的水平,……。才是现代商品经济社会中一个社会人应该具备的素质。

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