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原告未按合同约定履行义务,被告在必发88律师的帮助下成功维权

发布时间:2018-12-03 15:28:37 浏览次数:113
      【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      案情概况
       原告(反诉被告):黄某某,男,1981年8月28日生,住所地:广东省陆丰市八万镇xx村xx号。
       被告(反诉原告):苏某某,女,1980年2月1日生,住所地:河南省上蔡县东岸乡xx村xx号。
       被告(反诉原告):魏某某,男,1979年10月3日生,住所地:深圳市龙岗区xx园xx栋xx号。
       第三人:深圳市xx房地产经纪有限企业,住所地:深圳市龙岗区龙岗街道xx社区xx楼xx室。法定代表人:林某某。
       原告诉称:2016年10月2日,原告(买方)与两被告(卖方)签订《二手房买卖合同》,约定由原告购买两被告所有的位于深圳市龙岗区鸿景春天花园四栋一单元2层202,成交价为2160000元,买方同意向卖方支付定金100000元,如卖方违约,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后,原告分别在2016年10月2日、2016年10月3日向两被告支付购房定金共计100000元。但经原告与两被告再次协商,两被告一直拖延原告,并已将涉案房产出卖给第三方。两被告已根本违约并造成原告与两被告签订的《二手房买卖合同》无法履行。原告多次找到两被告要求退还定金,两被告却以种种理由推托。为维护原告合法权益,现诉请判令: 1、解除原告与两被告签订的《二手房买卖合同》;2、两被告马上向原告返还购房定金100000 元;3、两被告马上向原告支付违约金100000元 ;4、本案受理费、保全费由两被告承担。
       被告辩称:一、被告按照约定履行完毕相应合同义务,并不存在拖延或违约行为。被告为换套面积大点的房子,与案外人余某某于2016年10月1日签订《二手房买卖合同》。同时被告为把自住的面积小点的房子卖掉,与原告于2016年10月2日签订《二手房买卖合同》合同约定,被告将位于龙岗区xx园xx栋xx号产转让给原告,转让成交价2160000 元,原告须于2016年11月20日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款550000 元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号,双方须于原告付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件,原告须于2016年11月20日前  (含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。由于xx园xx栋xx号设有抵押贷款,为了促使交易快速进行,以便筹款支付给大房卖方余永辉,被告在与原告签订合同后,于2016年11月8日结清了贷款,解除了房屋抵押。至此,被告在原告支付剩余首期款55万元之前的所有义务已经全部履行完毕。在原告拒绝履行合同约定的办理监管手续和于2016年11月29日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款50000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号义务后,被告是于2016年11月27日与案外人张龙加签订的《二手房买卖合同》,新的《二手房买卖合同》是在原告逾期履行合同7日后签订的,根据被告与原告签订的《二手房买卖合同》第十一条约定,原告逾期5日被告即可解除合同。因此,被告并不存在拖延或违约行为。二、原告存在拒绝履行合同义务的违约行为。在合同签订后的2016年10月4日,深圳市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若千措施》后的2016年11月16日,原告找到美联发地产,声称房价可能会降,明确提出不再购买被告的房屋,要求退还定金。在美联发地产告知被告后,被告与原告反复沟通后,原告仍坚持不再购买被告的房屋,要求退还定金,并拒绝办理监管手续和支付剩余首期款、提交按揭贷款申请的相关资料。被告认为,原告拒绝办理监管手续和支付剩余首期款,并且明确提出不再购买被告的房屋,已经构成根本违约。因此,被告反诉请求: 1、解除被告与原告之间的《二手房买卖合同》;2、判令原告向被告支付违约金432000元; 3、判令原告承担本案反诉费用。
       针对被告的反诉,原告辩称:一、被告指称原告未在指定期限内办理资金监管以及按揭贷款申请等材料,是源于被告不配合。二、被告收取原告定金后,并未予以退还,并且于2016年12月将涉案房屋出售给美联发地产,导致双方无法继续履行。被告违约在先,应承担违约责任,并返还定金。
       针对被告的反诉,第三人xx地产述称:当时原告于11月16日表示不想购买被告房产,xx地产后来与业主即被告联系,原告称11月到期当天做资金监管房价会跌。原告不想买房了,要求退一点定金,当时被告苏某某不愿意。后来出新政策,导致原告认为房价会跌,所以原告后来想想就不想要房子了,xx地产也与原告沟通了很久,电话、微信聊天记录都有,再后来2016年11月21日办理资金监管已经过期,到了12月份原告又想买回房子,但期限已到。
      争议焦点】    
       合同履行过程中谁存在违约行为?
      处理结果
       深圳市龙岗区人民法院的判决如下:
       一、确认原告黄某某与被告苏某某、魏某某签订的《二手房买卖合同》于2017年5月8日解除;
       二、被告苏某某、魏某某于本判决生效之日起十日内向原告黄某某返还定金90000元;
       三、深圳市美联发房地产经纪有限企业于本判决生效之日起十日内向原告黄某某返还定金10000元;
       四、原告黄某某于本判决生效之日起十日内向被告苏某某、魏某某支付违约金432000元;
       五、驳回原告黄某某的其他诉讼请求;
       付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      案例评析
       本案系房屋买卖合同纠纷。原告黄某某与被告苏某某、魏某某签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面履行合同约定的义务。
       本案中,原告支付购房定金后,未按合同约定履行办理首期款资金监管及申请按揭贷款义务,原告主张系被告不予配合,但未提交证据予以证明,应承担举证不能的不利后果,而被告提交的相关证据可以证明xx地产曾多次通知原告履行上述义务,故本院对原告上述主张不予采信。原告未按合同约定履行办理首期款资金监管及申请按揭贷款的义务,已构成根本违约,应承担相应的违约责任。
       被告依约履行了赎楼义务,不存在违约行为。原告主张被告将涉案房产出售给案外人构成根本违约。根据合同约定,原告逾期履行超过5日,被告享有合同解除权,被告主张其在将涉案房产出售给案外人之前已电话通知原告解除合同,但未提交证据予以证明,故涉案合同当时并未解除。合同解除后,被告应向原告返还定金90000元,托管于xx地产处的定金10000元由xx地产直接向原告返还。因被告不存在违约行为,故原告诉请被告支付违约金100000元,没有合同及法律依据。由于原告已构成根本违约,故被告诉请原告支付违约金432000元,有理有据。
      相关规定
       一、《中华人民共和国合同法》
       第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第九十四条  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
       (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
       (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
       (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
       (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
       (五)法律规定的其他情形。
       第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
       当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
       人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

            本案例根据必发88律师事务所(2017)YHMS0148档案编写

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